Chi dovesse ritrovarsi a stipulare un mutuo casa oggi avrebbe davanti a sé un dilemma complicato: scegliere il tasso fisso, per bloccare fino alla scadenza del finanziamento il vantaggio dei livelli attuali, o puntare sul variabile, in caso di ulteriori variazioni vantaggiose? La risposta arriva da una nuova indagine compiuta da Facile.it e e Mutui.it
“Prima di prendere una decisione – commenta Ivano Cresto, responsabile della Business Unit Mutui di Facile.it e Mutui.it – è opportuno considerare alcuni fattori; in primis il tasso fisso, che viene calcolato come la somma dello spread e dell’Irs relativo al periodo, sta crescendo anche se è ancora relativamente basso; l’Irs calcolato a 20 anni è aumentato di 70 punti base se confrontato con i minimi raggiunti a luglio, ed è passato da un valore di 0.73 a 1.40 e questo, se lo traduciamo in cifre, vuol dire un aumento di circa 40 euro nella rata mensile di un mutuo indicizzato a tasso fisso e di un importo pari a 100 mila euro da rimborsare in 20 anni. L’IRS, viste queste premesse, potrebbe continuare ad aumentare a causa del generale incremento dei rendimenti che, visti questa volta a livello mondo, sono fortemente connessi tanto alla ripresa economica quanto alle politiche applicate dai governi dei diversi stati; europei ed extra europei. Un ulteiore fattore da prendere in considerazione è lo spread ovvero il guadagno che le banche applicano sui mutui che offrono ai loro clienti; questo paramentro è determinato non solo dal pricing più o meno aggressivo degli istituti, ma anche da una cosiddetta “componente di rischio del Paese”.
Per quello che riguarda il tasso variabile, ovvero quello calcolato come la somma dello spread bancario e dell Euribor (o tasso Bce, nel caso in cui si parli di mutui indicizzati in questo modo, oggettivamente molto pochi in Italia) bisogna considerare che l’Euribor è ormai negativo fin dal 2015 e che ancora oggi è in lieve calo, soprattutto, però, bisogna calcolare che con ottima probabilità esso resterà negativo anche per tutto l’anno in corso e l’inizio del prossimo, ipotesi che diventa ancora più realistica nel caso in cui il Quantitative Easing creato della BCE verrà rinnovato”.
I dati di Facile.it e Mutui.it mostrano come entrambe le tipologie abbiano visto sensibili miglioramenti in termini di convenienza negli ultimi anni. Ecco, ad esempio, le possibili evoluzioni di un mutuo a tasso variabile e di uno a tasso fisso con le seguenti caratteristiche: importo di 140 mila euro, valore dell’immobile di 220 mila euro, loan to value del 64% e durata di 25 anni. Qualora si scegliesse un mutuo a tasso fisso (poniamo, sottoscrivendo il contratto in data 1 febbraio 2017), la migliore offerta sul mercato presenta uno spread del 2,1%, taeg 2,17%, per una rata di importo mensile di 600 euro. Chi avesse stipulato lo stesso tipo di mutuo il primo gennaio 2015 avrebbe avuto uno spread del 2,30%, un taeg del 3,99% e una rata di 693 euro. Allo stesso modo, per un mutuo di pari importo e durata ma a tasso variabile, il 1 febbraio 2017 la migliore offerta presenta un tasso dell’1,10% con taeg dell’1,09% e una rata di 533 euro. A gennaio 2015 lo stesso mutuo avrebbe avuto spread del 2,10%, taeg del 2,22% e rata di 597 euro.
E’ quindi vero, conclude Cresto, che la scelta vincente negli ultimi anni è stata il tasso fisso, ma presto il vento, per i nuovi mutui o per le surroghe, potrebbe girare in favore non solo dei tassi variabili, a loro volta divenuti più convenienti rispetto al passato, ma anche dei tassi misti, che consentono di cambiare tipo di tasso, da fisso a variabile, lungo tutta la durata del contratto.
Nel dettaglio, questi tipi di mutuo presentano una componente fissa ed una variabile, e/o una o più tranches temporali (due, cinque o dieci anni) alla scadenza delle quali è possibile rinegoziare il tasso del mutuo, il che è un buon sistema per rivalutare ed eventualmente correggere le proprie scelte iniziali. Anche se questo tipo di contratto tende a proporre condizioni iniziali più onerose, per compensare tale vantaggio. In presenza, tuttavia, di incertezza sull’evoluzione del quadro macroeconomico, l’opzione del tasso fisso potrebbe effettivamente essere una buona scelta.
“In linea generale – consiglia comunque Cresto – oggi diventa ancora più importante fare una scelta in modo consapevole ed informandosi adeguatamente, magari facendosi consigliare da consulenti che siano imparziali e che, analizzando il nostro profilo finanziario, ci indichino quelle che sono le opzioni migliori sul mercato per soddisfare le nostre necessità”.
14